土地の価格には、一つの土地に五つの異なった（違った）価格があります。

いわゆる一物五価といいます。

通常、実勢価格（時価）、公示価格（公示地価）、基準地価（都道府県基準地標準価格）、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額の五つの価格のことを意味します。

日本において、土地の価格が一つでないのは、国や地方自治体、売主や買主などが、それぞれ違った視点や尺度から土地の価値を評価（判定）しているからです。

●実勢価格（時価）

実際に取り引き（売買）される価格。

●公示価格（公示地価）
地価公示法に基づいて、国土交通省が毎年公表する価格。

●基準地価（都道府県基準地標準価格）
国土利用計画法に基づいて、都道府県知事が毎年公表する価格。

●相続税評価額（路線価）
国税庁が毎年発表する、市街地などにおいて公衆が通行する道路（路線）に付け　られた価格。公示価格の8割が目安。

●固定資産税評価額
固定資産税などを賦課するための基準となる評価額。土地の固定資産税評価額　　は、公示価格の7割が目安。

相続税評価額（路線価）は、相続税や贈与税を計算するときに財産を評価する基準として国税庁が毎年発表している数字です。したがいまして、相続時に国との関係で算出される評価は、路線価が中心となります。しかし、不動産は、個々に個性があるもので同一路線上の土地が一律同価値とするのはいささか乱暴な気がします。そこで、不動産鑑定士の鑑定評価した価格を路線価に代えるということも認められています。

問題となるのは、相続人間（身内同士）で遺産を分割する場合です。相続不動産をどのように評価すべきか基準がないからです。相続人間で合意ができれば、どのように分けてもよいわけですが、その合意作りが大変困難を極めることが多いのです。公正妥当な価格合意を求めるためには、不動産価格の番人不動産鑑定士にお任せ下さい。

相続人の1人が継続して、相続不動産を使用する場合の分割では、評価を如何にすべきか、複数の相続人間で思惑が入り乱れ調整することが難しくなります。

継続居住する相続人は、当該不動産の評価は、固定資産税の評価基準を利用すべきと考え、また、不動産評価額の対価として他の資産（現預金・証券等）の分割を希望する相続人は、取引時価（実勢価格）をもって分割を希望するなど当事者間で意見が大きく分かれがちです。

このような場合は、不動産価格に対して公正中立を旨とする不動産鑑定士にお任せ下さい。私共のオフィスでは、豊富な経験をもとに関係者のみなさん全員に納得のいく価格を提示し、泥沼の“争続”からみなさまをお守りします。相続不動産の利害調整が専門分野の事務所です。

まずは、ご相談ください。

相続人全員が、相続不動産を利用しない場合、売却が考えられますが、遺産分割協議がなされる前は、当該不動産は相続人全員の共有持分状態となります。共有の場合、不動産に処分等の重要な行為をする場合、全員の同意が必要となります。ひとつでも考え方の違う相続人がいる場合、大変な混乱をもたらすこととなります。

必要なことは、冷静な話し合いであり、喧嘩腰の対応では、決着はいつまでもつきません。

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